Edifícios verdes: encerrando o ciclo de demolição e reconstrução na China

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Demolição de edifícios antigos em Hai'an, província de Jiangsu, março de 2022. Durante grande parte dos últimos 20 anos, o crescimento da economia imobiliária da China foi alimentado pela demolição de edifícios para dar lugar a novas construções, com um custo em emissões de carbono (Imagem: Alamy)

Xia Zhijian

31 de maio de 202315 de junho de 2023

“Não podemos fazer 'demolições e construções em grande escala' em nome da regeneração urbana”, disse Ni Hong, ministro da Habitação da China, aos jornalistas nas reuniões das Duas Sessões deste ano. Uma era está chegando ao fim.

Desde a década de 1980, escavadeiras, guindastes e andaimes têm sido os pontos turísticos mais visíveis das cidades chinesas. E, particularmente nas primeiras duas décadas deste século, com a economia imobiliária em expansão, quase todas as cidades da China sofreram requisições de terras, demolições, compensações e reconstruções que acompanharam o desenvolvimento. Em 2009, um colaborador do Guangzhou Daily chegou a nomear os chineses para demolição (拆, chāi) – tão amplamente visíveis no exterior dos edifícios – como o personagem do ano.

Na China, a indústria imobiliária tem dependido fortemente de uma abordagem baseada na dívida. Durante tempos de prosperidade económica, as empresas imobiliárias muitas vezes pediram empréstimos aos bancos para alimentar a sua expansão. Utilizam os empréstimos para adquirir terrenos junto dos governos locais, que os disponibilizam através da demolição de edifícios antigos e da alteração da utilização do terreno dentro e à volta das cidades. Então, as empresas pré-vendem os apartamentos antes de terminarem de construí-los. Os recursos obtidos com essas pré-vendas são então reinvestidos na aquisição de mais terrenos.

Embora este modelo baseado na dívida tenha permitido às empresas alcançar um crescimento rápido e gerar lucros substanciais no curto prazo, também as expôs a dívidas crescentes, por vezes impossíveis de liquidar quando chegava o prazo de reembolso.

Os dias de demolição e construção em grande escala estão agora no passado. Desde a implementação total da política das “Três linhas vermelhas” em 2021, que restringiu o financiamento a empresas imobiliárias altamente endividadas, o desenvolvimento imobiliário na China passou de uma expansão agressiva para uma contracção rápida. E não houve sinais de reversão dessa contracção, mesmo desde que a política foi flexibilizada no segundo semestre de 2022. As repercussões também se fizeram sentir nas indústrias do cimento, do aço e das indústrias relacionadas com elevado teor de carbono.

A indústria da construção e edifícios, liderada pela promoção imobiliária, é responsável por 42% das emissões de carbono da China, tendo em conta as fases operacionais dos edifícios, bem como a sua construção. As rápidas mudanças que ocorrem dentro dele têm implicações profundas nas emissões globais de carbono do país. Quais são as oportunidades e os desafios que a indústria enfrenta à medida que esta passa por uma transformação em linha com os objectivos do “duplo carbono”, de atingir o pico de emissões antes de 2030 e alcançar a neutralidade carbónica até 2060?

A política das “Três linhas vermelhas” para as empresas imobiliárias chinesas entrou em pleno vigor no início de 2021. Estabeleceu limites para essas empresas em termos de rácio de ativos sobre passivos, dívida líquida e rácio de caixa para empréstimos de curto prazo para determinar se podem continuar a angariar fundos e, em caso afirmativo, até que nível. Uma empresa imobiliária que viole todas as três linhas vermelhas não pode angariar fundos para aumentar a sua dívida que rende juros.

Isto limitou a capacidade de refinanciamento de muitas empresas imobiliárias chinesas que operam num modelo de elevado endividamento e elevado volume de negócios, e o setor tem registado um sobre-endividamento sem precedentes desde o segundo semestre de 2021. O aumento resultante de edifícios semi-acabados e de incumprimentos hipotecários tem também destruiu a confiança de décadas das pessoas no aumento constante dos preços das casas. A grande marcha do sector imobiliário foi interrompida.

Com a rápida mudança do mercado, o governo central também tem abandonado o seu modelo anterior de desenvolvimento urbano. Em 2021, uma circular do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural exigia expressamente o fim das obras de demolição e construção em grande escala em nome da regeneração urbana. O ministério pediu, em vez disso, que mais edifícios existentes fossem mantidos em uso. Encorajou as cidades a fazerem a transição de um modelo de desenvolvimento de expansão através da construção de novos edifícios para a operação através da gestão dos existentes.